Neuf ans, quatre juridictions : comment Epstein tenta d'acheter un palais à Marrakech

En avril 2010, Mark Lloyd écrivit à Epstein depuis Marrakech : "there is an offer of €30m on Bin Ennakhil. Are you still interested. My guess is that it will be turned down. Marc Leon tells me that Kiss is still looking for offers around €50m." Lloyd, un expatrié britannique courtier en immobilier et contrats militaires au Maroc, était les yeux d'Epstein sur le terrain (EFTA01781836-0).

Trois ans plus tard, en septembre 2013, Epstein écrivit à Jabor Al Thani, neveu du cheikh Hamad bin Khalifa Al Thani, ancien émir du Qatar : "i was looking at a house in marakash in the palmerai that looks like th alhambra, great gardens but the house looks old, do you know it." Jabor demanda une photo. Epstein lui envoya un lien d'annonce Kensington Morocco (vol00009-efta00970662-pdf-0, EFTA01956390-0).

En août 2014, les ambitions d'Epstein au Maroc dépassaient Bin Ennakhil. Il demanda à Jabor : "do you know a great moroccan architect so that i can build something on the island, I'd like it built in morocco and then reassembled here in the caribbean." Jabor répondit : "Yes my friend i know very good architecture i will send you his contract" (vol00009-efta00995780-pdf-0, vol00009-efta00995886-pdf-0). Epstein voulait de l'artisanat marocain pour son île caraïbéenne, obtenu par son contact qatari.

En juillet 2015, Marc Leon, directeur général de Kensington à Marrakech, avait détaillé la structure de propriété pour Epstein. Le palais appartenait à Pamur Anstalt, une entité liechtensteinoise dont le fiduciaire était Arcana Treuhand Anstalt à Vaduz. Pamur Anstalt était à son tour détenue par Rilton Investments Ltd, une société des îles Vierges britanniques, avec MMG Trust (BVI) Corp comme fiduciaire (vol00009-efta00851887-pdf-0).

En juin 2016, Jabor envoya à Epstein les plans parcellaires d'un nouveau lotissement près de Bin Ennakhil. Le cheikh Hamad avait "specially marked out" la parcelle n° 1 pour Epstein : 46 114 mètres carrés face au golf. Epstein répondit le jour même : "i think hamad idea is the right one. you and i need to design together . It will be in your family for a LOONNGG time. we should think of how an arab household works. ie separate women quarters, etc." (vol00009-efta00655754-pdf-0).

En avril 2017, Lloyd rapporta que Kiss, le propriétaire, "will not entertain the idea of any further inspections of his property without a substantial 'non-refundable' deposit being put on the table in advance" (vol00009-efta00634448-pdf-0). Epstein ne s'en émut pas : "I am coming down with jacques lang. i thought id show it to him. no problem for me if not. silly for them" (EFTA02655372-0).

L'affaire accéléra en août 2017. Le 22 août, Epstein écrivit à Jabor avec des questions sur la chaîne sociétaire : "not sure what they did four years ago. pamur anstalt was owned by another anstlat . and i think they old or tranferred the interest to a bvi co. . why? what would we be buying , it appears Not the anstat but the BVI co." (EFTA02642186-0).

Le lendemain, 23 août, Epstein transféra à Jabor une note d'avocat. L'avocat avait examiné le projet d'acquisition de Bin Ennakhil, structuré comme un achat de 100 % des parts de Pamur Anstalt auprès de Rilton Investments Ltd pour 25 millions d'euros. La conclusion était sans appel : "the optics of a tax avoidance motivated structure...rather than directly acquiring the real property itself, would in our opinion unnecessarily subject the US Purchaser and its beneficial owner to questions under tax, AML and other similar laws and should be avoided." La note allait plus loin : "you are being asked to close in no time at all for 25MM Euro, on essentially a blind purchase of shares in a Liechstenstein Anstahlt." La recommandation : "we believe strongly that you should pass on this transaction" (vol00009-efta01036804-pdf-0).

Epstein ne renonça pas. Le 24 août, après que Marc Leon eut envoyé son explication de la chaîne sociétaire à Jabor, Epstein écrivit : "with these types of answers they must think we are stupid." Il s'opposa à une clause imposant à l'acheteur de supporter toutes les taxes : "=NACCEPTABLE" (EFTA02638849-0). Le mot original était UNACCEPTABLE. Le U initial a été perdu à cause d'un artefact d'encodage quoted-printable dans les archives DOJ d'origine.

Le 25 août, Epstein exposa la situation à Jabor en langage clair : "just so you have the facts. , morocco was owned by a lichtenstein anstalt called pamur which held the deed." Il retraça la chaîne de sociétés-écrans, puis conclut : "you and I cant send money to liechtenstein to buy a BVI co in todays world. Every bank alarm goes off. This is why I told you that old bankers are dangerous. their ideas are outdated." Dans le même email, il ajouta un avertissement : "please take extra care. Im aware of the meeting in Riyand. as well as washingtons reaction to recent decisions. I can only assume that they have ignored your uncles good advice" (vol00009-efta01037141-pdf-0).

Quinze mois passèrent. En décembre 2018, Epstein envoya Karyna Shuliak à Marrakech. Lloyd la mit en contact avec Alex Peto, partenaire local de Kensington : "Karyna arrives in Marrakech later this evening and would like to inspect some of the premium properties that you have on your listings such as Bin Ennakhil" (vol00009-efta00550789-pdf-0). Shuliak écrivit à Peto : "Besides Bin Ennakhil, which I would like to see very much, if you could show any other properties that you consider best and biggest, that would be greatly appreciated" (vol00009-efta00551699-pdf-0). Après les visites, Lloyd écrivit : "Did you see anything you think might have suited Jeffrey?" Shuliak répondit : "Everything seems to need a lot of work" (vol00009-efta00550731-pdf-0, vol00009-efta00551696-pdf-0).

Peto relanca le 23 décembre avec un récapitulatif. Le prix demandé pour Bin Ennakhil était de 55 millions d'euros, mais Peto estimait qu'"an offer circa 35m euros would be acceptable" (EFTA02313354-0). En janvier 2019, Shuliak dit à Peto : "Our interest will expire at the end of this month as we will move on to another house" (vol00009-efta00551657-pdf-0).

Ils ne passèrent pas à autre chose. En février 2019, Shuliak reprit les négociations. Elle ouvrit par une question pointue : "I heard that your buyer walked away, is that true?" Peto répondit que non (vol00009-efta00552317-pdf-5). Le projet de contrat arriva. Shuliak le démonta : "this 'real estate contract' is highly irregular for Americans. 1. It is not a real estate contract, it is a purchase of an offshore entity, creating many complexities for americans." Elle nota que la due diligence sur une société liechtensteinoise prendrait des mois, que l'achat serait "very high profile," et que la date du contrat référençait août 2017, ce qui signifiait "this contract was drafted years ago and it appears no one was willing to sign" (vol00009-efta00552317-pdf-5).

Le lendemain, Shuliak aiguisa son objection : "We assume we are not the first to be surprised at a Christies Broker suggesting payment to a trust in the BVI re shares in a Lichtenstein co with no due diligence, no guarantees, no insurance, no title, relating to property in Morocco and bank accounts in the United States in an attempt to avoid both capital gains and transfer tax" (vol00009-efta00552317-pdf-5).

En mars 2019, Marc Leon négociait directement avec Shuliak. Kensington proposa de conclure à 19 millions d'euros pour les parts plus 1 million pour Kensington, avec un avertissement : "This transaction has too many risks" (vol00009-efta00552022-pdf-8). Shuliak contesta la structure, suggérant d'acheter la propriété directement pour 8 millions d'euros "and the stock of the anshalt for any agreed balance." Leon poussa à 23 millions. La propriété avait encore changé de mains : "The offer should be for Khan Stiftung - Vaduz, now owner of Pamur" (vol00009-efta00552022-pdf-6).

Le 13 mars 2019, Epstein tomba le masque. Écrivant sous le nom "J" depuis [email protected], dans un email adressé à Marc Leon mais acheminé dans le fil de Shuliak, il exposa lui-même les conditions : "The buyer is haze trust , the ultimate owner , me. the bank is deutsch bank." Il demanda si la commission d'un million de Marc devait figurer dans l'offre ou rester à part (vol00009-efta00552078-pdf-0).

Shuliak avait négocié comme si elle était l'acheteuse. L'email confirma qu'elle ne l'était pas. Quatre juridictions, trois sociétés-écrans, un palais. Epstein poursuivait Bin Ennakhil depuis au moins 2010. Ses avocats lui avaient dit de renoncer. Il les avait ignorés. Le propre courtier de Kensington qualifiait l'opération de trop risquée. Il continua. En mars 2019, la structure de l'opération était passée par Pamur Anstalt, Rilton Investments, Khan Stiftung et Haze Trust. Deutsche Bank était la banque. Epstein était à quatre mois de son arrestation.

Le 26 avril 2019, Epstein écrivit à Marc Leon et Mark Lloyd une dernière fois. Il compara les prix de Marrakech au marché américain, puis rendit son verdict sur le palais qu'il avait poursuivi pendant neuf ans : "I don't think anyone who is a serious buyer will pay more for bin enikhil than the original 10 m I proposed 6 years ago, they are buying a garden. with a very large gazebo. a great one true work of art, but not a house." Il ajouta : "When Mr Kiss dies. Mrs kiss will become realistic" (EFTA02314180-0).